KI beim Immobilienmakler: verkaufen mit Bildern, die halten, was sie zeigen

Virtual Staging ist das sichtbarste KI-Werkzeug der Branche: Leere Räume werden fotorealistisch möbliert, Exposé-Texte schreibt der Assistent. Beides ist erlaubt — mit zwei klaren Linien: KI-Visualisierungen werden als solche offengelegt — Art. 50 der EU-KI-Verordnung (EU AI Act) —, und am tatsächlichen Zustand der Immobilie wird nicht gedreht. Die zweite Linie ist die härtere.

Von Patrick de Kathen, Gründer von KlarComply · Fachlich geprüft am 2. August 2026

Virtual Staging: erlaubt, aber offenlegen

Ein fotorealistisch per KI möblierter Raum, den es so nicht gibt, kann von Interessenten für ein echtes Foto gehalten werden — damit greift die Offenlegungspflicht des Art. 50, die seit dem 2. August 2026 gilt. Die Deepfake-Definition der Verordnung erfasst ausdrücklich auch Orte und Gegenstände, nicht nur Personen. Die Umsetzung ist unaufwendig: ein sichtbarer Hinweis wie „Visualisierung mit KI-Möblierung — Raum unmöbliert“ direkt am Bild, in Portal und Exposé. Eine vorgeschriebene Form oder ein amtliches Symbol gibt es nicht.

Exposé-Texte: die KI formuliert, die Unterlagen liefern die Fakten

Sprachmodelle schreiben verkaufsstarke Exposés — und erfinden dabei gern Details: Quadratmeter, Baujahre, „frisch saniert“. Jede dieser Angaben haftet am Makler. Die sichere Arbeitsteilung: Die KI bekommt eine anonymisierte Stichpunktliste aus den geprüften Objektunterlagen und formuliert daraus; Zahlen und Zusicherungen werden gegen Grundriss, Energieausweis und Teilungserklärung geprüft, bevor irgendetwas online geht.

Interessentendaten: das stille Risiko im Büroalltag

Selbstauskünfte enthalten Einkommen, Arbeitgeber, Finanzierungsrahmen, Familienstand — ein Datensatz, der in kein öffentliches KI-Werkzeug gehört. Auch die freundliche Absage an zwanzig Interessenten formuliert die KI gern; dann aber ohne Namen und Details, die erst nach der KI wieder eingesetzt werden. Für alles andere gilt: Business-Variante mit Auftragsverarbeitungsvertrag oder gar nicht.

Der Bot auf der Maklerseite

Ein Chatbot, der Besichtigungsanfragen vorsortiert, braucht zwei Dinge: den sichtbaren KI-Hinweis und enge Grenzen bei Zusagen. Was der Bot über Provision, Verfügbarkeit oder Objektzustand verspricht, wird dem Büro zugerechnet — ein kanadisches Tribunal hat 2024 genau das entschieden, als der Chatbot einer Airline eine Erstattung versprach, die es nicht gab.

Drei Dokumente, die das Büro auskunftsfähig machen

KI-Inventar (welche Werkzeuge, wofür, mit welchen Daten), eine kurze Richtlinie (wer nutzt was, wie wird gekennzeichnet) und Schulungsnachweise je Person. Damit ist auch die Frage beantwortet, die zunehmend von Verbundpartnern, Franchisegebern und gewerblichen Auftraggebern kommt.

Häufige Fragen